POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.

Vznik společenství vlastníků jednotek

Vznik společenství vlastníků jednotek je podmíněn několika faktory v závislosti na původním vlastníkovi budovy. Prvním a hlavním faktorem je počet jednotek v domě. Je-li totiž jejich počet menší než pět, pak společenství nevzniká vůbec.
Druhým faktorem je skutečnost, zda-li byly prohlášením vlastníka v budově vymezeny jednotky. Dále pak, bylo-li původním vlastníkem budovy družstvo, kterému byla na výstavbu budovy poskytnuta finanční úvěrová nebo jiná pomoc (obvykle SBD - Stavební Bytové Družstvo), nebo bylo-li původním vlastníkem družstvo vyčleněné z většího dle §29 zák.č.72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů) a takové družstvo plní povinosti správce ve smyslu §4 odst.2. písm.h), pak společenství vlastníků jednotek vzniká prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byly družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.
Naše společnost se ale zaměřuje na Malá bytová družstva, S.R.O. a SVJ, kde společenství vlastníků jednotek vzniká automaticky ze zákona když alespoň tři jednotky v domě jsou ve vlastnictví třech různých vlastníků(s výjimkou případu dle §9 odst.4. zákona o vlastnictví bytů), a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad totiž vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. V praxi to tedy znamená, že již převodem druhé jednotky vznikne společenství, neboť třetím vlastníkem je družstvo. Členství ve společenství pak vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, přičemž spoluvlastníci(např.manželé) jednotky jsou společnými členy. Zápis společenství do obchodního rejstříku, na rozdíl od obchodních společností a družstva, tedy nemá konstitutivní povahu a společenství je povinno otevřít účetní knihy dnem svého vzniku (viz. Finanční zpravodaj 11/2000 k zákonu č.103/2000 Sb. kterým se novelizuje zákon o vlastnictví bytů).
Po vzniku společenství se musí nejdéle do 60-ti dnů konat první schůzi shromáždění vlastníků (§9 odst.8.), které je povinen svolat původní vlastník(družstvo). Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství (§9 odst.7. písm. b) a c)). Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Po uskutečnění první schůze shromáždění společenství vlastníků jednotek je výbor společenství nebo povběřený vlastník povinen zajistit zápis společenství do příslušného obchodního rejstříku. Zapisem společenství do obchodního rejstříku vzniká samostatná právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám (např. pronajaté nebytové prostory). Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným výše. Z této perspektivy se pak jeví další existence družstva jako zcela zbytečná a obvykle se přistoupí k jeho likvidaci (viz. Likvidace družstva po vzniku společenství vlastníků jednotek).

Z uvedeného vyplývá, že vznik společenství s sebou přináší povinnosti, které mohou být časově náročné a vyžadují pokročilejší znalost bytového a obchodního zákona, a proto Vám společnost Jerkman a.s. nabízí zajištění veškerých výše uvedených činností, a to za cenu uvedenou v našem ceníku služeb.