POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.
Družstevní bytová výstavba
Družstevní bytová výstavba se právně zcela liší od výstavby podle
smlouvy o výstavbě i když
výsledek stavební činnosti je stejný. Hlavním rozdílem je skutečnost, že
bytové družstvo před ani v průběhu výstavby bytů nevymezí
prohlášením vlastníka
v budově jednotky, nové byty se staví do vlastnictví družstva, a to za finanční prostředky člena, který je do družstva vložil jako svůj další členský vklad (§223 odst.4. Obch.z), nebo se ke složení
tohoto vkladu zavázal. V takovém případě družstvo do doby splacení dalšího členského vkladu staví z vlastních nebo cizích zdrojů(úvěr).
Součástí práv a povinností člena družstva, z jehož dalšího členského vkladu (ať už splaceného či nesplaceného) se výstavba bytu hradí, se po kolaudaci stává
i právo tento byt užívat.
Družstevní bytová výstavba obvykle vyžaduje úpravu stanov, na druhou stranu s ní není spjata žádná daňová povinnost, neboť členské vklady nejsou pro družstvo příjmem,
jsou účetně evidovány jako závazek vůči členovi. Při výstavbě bytů malými družstvy je totiž běžné, že výstavbu provede sám člen, přičemž náklady s výstavbou spojené se pak stávají
jeho dalším členským vkladem. Toto je ale obvykle případ, se kterým při svém vzniku obvykle malá bytová družstva nepočítala,
a proto na ni nejsou stanovy připraveny.
Stanovy družstva by tedy měly pro účely bytové výstavby obsahovat zejména :
- je-li investorem právnická osoba, ustanovení o možnosti členství právnických osob v družstvu,
- možnost vzniku členství i osobě bez nájemního vztahu k družstvu,
- ustanovení upravující členství v průběhu družstevní bytové výstavby
(může být svázáno s povinností uzavřít o podmínkách takového členství smlouvu).
- ustanovení o možnosti závazku člena k dalšímu členskému vkladu,
Zde je však vhodné alespoň stručně popsat rozdíl mezi výstavbou, kterou provede samo družstvo a výstavbou, kterou provede ve své režii investor jako člen družstva.
V připadě (kterých je většina) provádí výstavbu sám investor jako člen družstva (jak je popsáno výše) a za možnost výstavbu provést provede
obvykle nějaké opravy či rekonstrukce domu. Toto řešení je výhodné pro družstvo v tom smyslu, že nemusí zajišťovat finanční zdroje, pouze
kontroluje činnost svého člena - investora v průběhu výstavby. Nevýhodou tohoto řešení je skutečnost, že zisk z finálního produktu
(nových bytů) jde ve prospěch investora nikoli družstva, přičemž po kolaudaci s ohledem na ustanovení § 230 Obch.z. mu v prodeji družstvo nemůže zamezit.
Finančně výhodnější se proto pro družstvo jeví varianta, kdy družstvo postaví nové byty ze svých zdrojů a po kolaudaci je samo prodá.
Toto však vyžaduje zajištění investičních zdrojů, přičemž kontrola provádění stavební činnosti na družstvu zůstává (obvykle je na práci sjednán
generální dodavatel). Výsledkem je sice vyšší zisk a možnost vybrat si osobu, které se nový byt prodá,
avšak zásadní otazkou v tomto případě zůstává,
"kde sehnat peníze..." a kdo se o celou akci
"postará".