Jak stanovit podíly na společných částech budovy společných jen některým vlastníkům jednotek ?

Podíly na společných částech budovy společných jen některým vlastníkům jednotek jsou při přípravě prohlášení vlastníka budovy často diskutované téma. Jak je patrno z komentáře Co jsou společné části budovy a co je součástí nebo příslušenstvím jednotek ?, společné části budovy lze rozdělit na absolutně společné části, které mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě skutečně všichni vlastníci jednotek v domě a na relativně společné části, které mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě jen někteří vlastníci jednotek v domě.
Jak a vlastně i proč v domě určovat relativně společné části je otázkou, kterou si musí zodpovědět každý vlastník budovy sám. Tímto komentářem bychom chtěli v takovém rozhodování vlastníkům napomoci.

Určení absolutně i relativně společných částí budovy je povinou náležitostí každého právního úkonu, na jehož základě má v souladu §5 odst.1., odst.2. BytZ vzniknout vlastnictví k jednotce. Pokud se ovšem vlastník rozhodne nevymezit v budově žádné relativně společné části, je postačující pouhá deklarace, že realativně společné části se neurčují. Z toho vyplývá, že nějaké určení relativně společných částí(ať už pozitivní nebo negativní) v dokumentu na jehož základě má vzniknout vlastnictví k jednotkám uvedeno být musí.
Jak ale postupovat v případě, že relativně společné části má vlastník v úmyslu vymezit, a to už z jakéhokoli důvodu ? Na tuto otázku existují dva zcela různé pohledy, přičemž musím přiznat, že přestože jeden z nich je jistě nesprávný, na vlastní oči jsem se přesvědčil, že katastrální úřady akceptují oba. My se však přikláníme k názoru B.

A. Podíl na relativně společných částech ovlivňuje podíly na absolutně společných částech Zjednodušeně řečeno tato teorie představuje stav, kdy v případě, že se jedná o takové relativně společné části, které jsou místnostmi či uzavřenými prostorami a lze u nich určit podlahovou plochu v metrech čtverečných(např. kočárkárna, bývalý sklad uhlí apod. nikoli však balkony, lodžie a terasy apod.) pak by se o plochu těchto částí měl navýšit jmenovatel podílu na absolutně společných částech všech vlastníků jednotek v domě, přičemž vlastníkům jednotek, kteří jediní mají tyto relativně společné části právo užívat by se o vzájemný poměr na nich navýšil čitatel jejich podílu na absolutně společných částech. Čitatelé podílů na absolutně společných částech ostatních vlastníků jednotek(kteří nemají právo tyto relativně společné části užívat) by se nezměnily.
Tato teorie však koresponduje s dikcí zákona jen co se týká způsobu určení podílů na společných částech dle ustanovení §8 odst.2. BytZ, je však v rozporu s ustanoveními §2 písm. i) a písm. j) BytZ kogentně určujícími plochu bytu a co vše je pojmem "podlahová plocha bytu nebo rozestavěného bytu" a "podlahová plocha nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru" zákonem myšleno. Podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu je totiž podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu a podlahová plocha nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru je podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem. Co je soubor místností tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru a co je plocha určená k užívání s nebytovým prostorem určuje výhradně kolaudační rozhodnutí a nikoli vůle vlastníka budovy. V tomto tak spočívá onen rozpor, a to, že je-li "něco" společnou částí (ať již absolutně či relativně) nemůže to být zároveň součástí nebo příslušenstvím bytu nebo nebytového prostoru ani plocha určená výhradně k užívání s nebytovým prostorem. Plocha relativně společných částí se tak podle našeho názoru do plochy bytu, rozestavěného bytu, nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru započítat nemůže(neboť by se tak stalo v rozporu se zákonem) a z tohoto důvodu se pak ani nemůže projevit na velikosti podílů na absolutně společných částech.

B.	Podíl na relativně společných částech neovlivňuje podíly na absolutně společných částech a je uveden a vypočítán samostatně

Tato teorie, kterou považujeme za správnou a kterou se také při vypracování prohlášení vlastníka budovy, smlouvy o výstavbě či dohodě o vypořádání SJM nebo podílového spoluvlastnictví k budově řídíme, naopak představuje stav, kdy v případě, že se jedná o takové relativně společné části, které jsou místnostmi či uzavřenými prostorami a lze u nich určit podlahovou plochu v metrech čtverečných, pak jsou tyto realtivně společné části uvedeny samostatně s určením jejich podlahových ploch, přičemž ke každé vymezené jednotce, s jejímž vlastnictvím je spjato právo je užívat, je také samostatně uveden podíl na těchto relativně společných částech, přičemž podíl na absolutně společných částech nikterak ovlivněn není.
Velikost podílu na relativně společných částech se tak liší od velikosti podílu na absolutně společných částech, neliší se však způsob jeho výpočtu(viz. §8 odst.2. věta druhá BytZ), resp. podíl je stanoven tak, že jmenovatel podílu tvoří součet podlahových ploch jednotek, s jejichž vlastnictvím je spjato právo užívat konkrétní relativně společnou část a čitatel tvoří podlahová plocha konkrétní jednotky. Tento postup tak koresponduje s ustanovením čl. 1. bod 2.2.2 poslední věta Pokynu ČÚZK č.24, podle kterého "Spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou ve spoluvlastnictví jen některých vlastníků jednotek, se v katastru nemovitostí neeviduje."


Pro oba postupy, jakož i pro veškeré ostatní relativně společné části(např.lodžie, balkony a terasy a nikoli jen ty, které jsou místnostmi či uzavřenými prostorami a lze u nich určit podlahovou plochu v metrech čtverečných) je však společné přesně určit, co vlastně tvoří onu realativně společnou část, a to především z důvodu stanovení úhrad nákladů na jejich opravy a údržbu. Je totiž zřejmé, že na opravách a údržbě relativně společných částí se musí podílet pouze ti vlastníci jednotek, kteří je také jako jediní mají právo užívat a nikoli ti ostatní(což je také další důvod proč se vyhnout postupu A.). Jinými slovy bude-li se jednat např. o relativně společnou část - kočárkárnu, pak je vhodné také říci, že ji tvoří její vnitřní osvětlení, elektroinstalace, vchodové dveře odpadní gula apod., neboť vlastník jednotky, který nemá právo kočárkárnu užívat se zcela jistě nebude chtít podílet na čištění zanesené odpadní guly či opravě nefunkční eklektroinstalace, kvůli které uvnitř nesvítí světlo. Toto je však pouze názorný příklad, který by ve svém důsledku zřejmě nepřinesl mezi vlastníky žádný zásadní rozkol, neboť se jedná o v celku zanedbatelné částky. Řešili jsme však případ domu ve vlastnictví malého bytového družstva, ve kterém byl 7let před vypracováním prohlášení vlastníka budovy vystavěn výtah za 1.350.000,- Kč, přičemž náklady na jeho výstavbu hradilo 12 z 16 družstevníků - nynějších vlastníků jednotek, přičemž všichni vlastníci se shodli na tom, že jej také pouze onen tucet plátců bude užívat, a že se výtah a všechny jeho součásti pro ně určí jako relativně společná část. Když však po letech zjevnou vinou stavební firmy(která výtah postavila), došlo k narušení výtahové šachty a záruka již dávno pominula, každý z 12-ti oprávněných vlastníků musel sáhnout celkem "hluboko do kapsy", aby byla zajištěná oprava. Zbylí 4 vlastníci sice výtah nikdy nepoužili(neboť neměli klíč), ale v tomto okamžiku měli jistě dobrý pocit z toho, že se jich vzniklá situace nikterak netýká, a to jen díky tomu, že relativně společné části velice přesně zahrnovaly popis součástí výtahu včetně výtahové šachty.

Pozn.: Zkratka BytZ je použita pro odkaz na zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.