Co jsou společné části budovy a co je součástí nebo příslušenstvím jednotek ?

Vzhledem k tomu, že Zákon o vlastnictví bytů tu spoustu věcí, které dohromady tvoří budovu rozděluje v právním slova smyslu pouze na jednotky a společné části, lze říci, že společné části budovy jsou vše, co není součástí nebo příslušenstvím jednotek. Proto se dále zaměříme na to, co tvoří součást nebo příslušenství jednotek.

Na úvod ještě uvedu vysvětlení drobného zmatku v "názvosloví" používaného Zákonem o vlastnictví bytů. Často se totiž setkáváme s dotazem, jak vlastně např. v prohlášení vlastníka budovy správně nazývat společné části. Resp. jsou to společné části budovy nebo jsou to společné části domu ? Někomu se to může zdát jako bezvýznamné a v konečném důsledku(např. v případě soudního sporu) by tomu tak(i s ohledem na ustanovení §35 odst.2. ObčZ) skutečně bylo, z právního hlediska to však úplně bezvýznamné není. V ustanovení §2 písm. g) BytZ je definován pojem společné části domu, kdežto dále (§4 odst. 1. písm. c), §8 odst.1 a odst.2., §18 odst.1. písm. c) apod.) je uváděn pojem společné části budovy. Především je nutné si uvědomit, že budovou je ve smyslu ustanovení §4 písm. a) BytZ budova, ve které dosud nebyly vymezeny jednotky, přičemž vznikem jednotek(dle §5 odst.1. a odst.2. BytZ) se z budovy stává dům s byty a nebytovými prostorami ve smyslu §4 písm. d) BytZ. Takový dům je zákonem nazýván i domem s jednotkami(viz. §18 odst.5. a odst.6. BytZ), což je vzhledem k ust. §2 písm. h) BytZ v pořádku. Dále je třeba uvést výklad pojmu "dům", neboť se podle §4 písm. d) BytZ jedná o zkratku pro "dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona". Stěžejní tedy je kdy, resp. v jakém aktualním právním stavu se budova nachází, když se o společných částech mluví. Jinými slovy ve chvíli, kdy se tvoří např. prohlášení vlastníka budovy, tak se ještě nejedná o "dům s jednotkami", ale o budovu, takže se jedná o "společné části budovy", kdežto po vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí jsou to již "společné části domu". Bude-li se tedy uzavírat např. Smlouva o výstavbě jednotek v půdní vestavbě v domě, kde již byly prohlášením vlastníka vymezeny jednotky, pak by smlouva ve svých ujednáních, která se vztahují ke společným částem, měla obsahovat pojem "společné části domu", neboť se bude stavět již v "domě s jednotkami".
Co se tedy týká ustanovení o "společných částech domu", tak z výše uvedeného vyplývá, že zákon má jistě na mysli "společné části budovy", přičemž bude-li vždy použit právě pojem "společné části budovy", nic se tím nezkazí, a to i přesto, že "společné části budovy" nejsou zákonem výslovně definovány.

Příslušenství bytu.
Příslušenství bytu je definováno ustanovením §121 odst. 2. Obč. z. tak, že „Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány“. Dle ustálené soudní praxe lze za místnost považovat každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný. Pro prostor pak zjevně platí obdobná pravidla s tím, že musí být definovatelný plochou a objemem, tedy opět musí být obvodově uzavřen, není však zjevně nezbytné, aby byl uzavřen pevnými obvodovými stěnami a byl uzamykatelný. Dle názoru NS vyjádřeného v odůvodnění rozsudku sp.zn.: 20 Cdo 1782/2001 jsou vedlejšími místnostmi místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem (např. neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny záchody a spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.). Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány (např. sklep, dřevník, kolna apod.). Pro vedlejší místnost i vedlejší prostor pak platí, že má-li být příslušenstvím bytu, musí k tomu být také určen. Z uvedeného tedy vyplývá, že vedlejší místnosti a prostory mohou být příslušenstvím bytu jen jsou-li k tomu určeny.
Otázka určení je tedy v tomto případě rozhodující. Primárně se o příslušenství bytu rozhoduje při výstavbě domu, a to ve stavební dokumentaci a rozhoduje tak o něm stavebník – budoucí vlastník budovy. Odpovědný orgán státní správy pak musí stvrdit toto jeho rozhodnutí úředním rozhodnutím (např. kolaudačním rozhodnutím či rozhodnutím o změně účelu užívání stavby). V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby, a to dle ustanovení §125 odst. 1. Stavebního z. (pozn.: v původním znění stavebního zák. č.50/1976 Sb. bylo toto ustanovení obsaženo v §104 odst. 2.). Rozhodování o určení příslušenství je tedy opět přeneseno na vlastníka budovy. Dále pak, přestože jednotka není věcí ve smyslu §118 odst. 2. Obč.z., platí pro ni dle §3 odst. 2. zák.č. 72/1994 Sb. fikce věci (viz. např. komentář k ustanovení §2 písm. h) 3.vydání komentovaného zákona o vlastnictví bytů Fiala/Novotný/Oehm/Horák nakladatelství C.H.BECK). Srovnáním je tak ustanovení §121 odst. 1. Obč.z., z kterého vyplývá, že je výlučně na vlastníkovi věci hlavní(tedy budovy a potažmo jednotky) rozhodnutí, zda-li nějakou věc vedlejší(tedy vedlejší místnost nebo prostor) určí jako příslušenství věci hlavní. Povinnost vlastníka určit příslušenství bytu však nelze dovodit z případných nájemních smluv a příslušenství nelze považovat za určené k užívání s bytem ani z pouhé „povahy věci“, resp. z pouhého stavebně-technického určení (viz např. odůvodnění rozhodnutí NS sp.zn.: 26 Cdo 2266/2003). Zde je též třeba ještě uvést, že vzniklo-li již vlastnictví k jednotce, o změně či rozsahu jejího příslušenství může rozhodnout její vlastník pouze se souhlasem ostatních vlastníků jednotek v domě tak, jak je stanoveno §11 odst. 4. případně odst. 5. zákona č. 72/1994 Sb., avšak takové rozhodnutí o příslušenství musí být oznámeno stavebnímu úřadu, který je musí stvrdit svým pravomocným rozhodnutím o změně v užívání stavby, jinak příslušenství jednotky nevznikne (viz např. odůvodnění rozhodnutí NS sp.zn.: 26 Cdo 733/2005 nebo též 26 Cdo 2266/2003).
Z uvedeného je tedy zřejmé, že o příslušenství jednotek rozhoduje výlučně vlastník(spoluvlastníci) budovy, který je k tomu oprávněn, nikoli povinen, přičemž příslušenství jednotky právně vznikne až pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu, z kterého musí být patrné, že se jedná o příslušenství konkrétní jednotky.

Součást a příslušenství jednotek.
Podle definice uvedené v ustanovení §2 písm. b) BytZ je bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a písm. c) nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Rozhodující pro určení součástí a přislušenství jednotky je tedy rozhodnutí stavebního úřadu, tedy kolaudační rozhodnutí či jedná-li se o rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor, pak stavební povolení a projektová dokumentace. Je-li tedy např. komora umístěná mimo samotný byt na společné chodbě (běžné u panelových domů) určena kolaudačním rozhodnutím jako příslušenství bytu, pak je nutné toto respektovat a plochu komory přičíst k podlahové ploše bytu. Komoru v takovém případě nelze vymezit jako společnou část budovy. Naopak, pokud by taková komora nebyla kolaudačním rozhodnutím zahrnuta mezi příslušenství bytu, pak je nutné komoru vymezit jako absolutně či relativně společnou část (blíže viz. Jak stanovit podíly na společných částech budovy společných jen některým vlastníkům jednotek ?).
Dále je též nutné uvést, co je myšleno pojmem "místnost", neboť žádný právní předpis totiž neuvádí co se místností rozumí. Pro vytvoření bohužel ne zcela uceleného pohledu na věc je však možné vycházet z ustanovení §121 odst.2. ObčZ a §3 vyhlášky č.137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu. Z uvedeného ustanovení ObčZ vyplývá, že příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti(např. komory, spižírny, koupelny, záchod, předsíně, šatny apod.) a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Ustanovení §3 písm. m) a n) vyhl. OTPV pak popisuje pojmy obytná a pobytová místnost, přičemž "obytnou místností" je část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; a "pobytovou místností" je místnost nebo prostor, která svou polohou, velikostí a stavebním uspořádáním splňuje požadavky k tomu, aby se v ní zdržovaly osoby (například kanceláře, dílny, ordinace, výukové prostory, pokoje ve zdravotnických zařízeních, hotelích a ubytovnách, halové prostory různého účelu, sály kin, divadel a kulturních zařízení, místnosti ve stavbách pro individuální rekreaci apod.). Uvedené pojmy však nejsou totožné s pojmem "místnost" ve smyslu BytZ, který má na mysli všechny místnosti, které se v bytu nalézají, včetně těch, které tvoří jeho příslušenství. Z tohoto hlediska by tedy bylo možné obecně definovat "místnost" jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen zárubněmi a vstupními dvěřmi. Za místnost tedy nelze považovat terasy, balkony, lodžie, sklepní kóje apod. i když jsou určené k tomu, aby byly s bytem užívány, což koresponduje i s názorem vyjádřeným v čl.1. bod 2.2.2 Pokynu ČÚZK č.24. Tak jak je dosud uvedeno, pak podobně platí i pro nebytové prostory, s tím rozdílem, že pro nebytové prostory není stanovena minimální podlahová plocha místnosti, neboť je třeba vycházet spíše z pojmu "pobytová místnost" dle vyhl.OTP.

Společné části budovy.
Jak je již výše uvedeno, společnou částí budovy jsou veškeré ostatní součásti, příslušenství, technická zařízení apod., která netvoří byty nebo nebytové prostory(tedy jednotky) tak, jak je popsáno výše. Pro účely např. vypracování prohlášení vlastníka budovy by však bylo velice složité postihnout v seznamu společných částí budovy opravdu všechny prvky budovy, které netvoří jednotky, proto je vhodné uvádět, že "společnými částmi budovy" jsou veškeré součásti, příslušenství, technická zařízení a konstrukční prvky budovy, které nejsou součástmi ani příslušenstvím vymezených jednotek a dále je pak vhodné taxativně vyjmenovat ty společné části, které jsou uvedeny v §2 písm. g) BytZ a týkají se předmětné budovy, případně další části, které má v úmyslu vlastník akcentovat.


Pozn.: Zkratka BytZ je použita pro odkaz na zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.