Privatizace bytů podle nového Občanského zákoníku krok za krokem

Jak postupovat a co obnáší privatizace bytů a nebytových protor

I když to zákon č. 90/2013 Sb. o obchodních korporacích (ZOK) výslovně nevyžaduje (§ 751 odst. 2.), měl by být proces privatizace bytů v domě ve vlastnictví právnické osoby, která vznikla za účelem koupě domu a pozemku, zahájen jeho projednáním nejvyšším orgánem (členská schůze/valná hromada). Důvodem je skutečnost, že s celou privatizací jsou spojeny finanční náklady, se kterými by měl být nejvyšší orgán seznámen a měl by též rozhodnout o způsobu jejich úhrady; tedy o tom, kdo je zaplatí (budou se hradit z naspořených prostředků nebo je budou hradit sami členové/společníci?). Dalším důvodem je obsahová stránka prohlášení vlastníka, kterým se jednotky vymezí. Jeho součástí totiž musí být i stanovy společenství vlastníků (SVJ), které je vhodné projednat v rámci nejvyššího orgánu, neboť se jedná o zásadní dokument pro další soužití obyvatel v domě, který navíc musí dle § 1200 odst. 2. písm. e) NOZ obsahovat jmenovitě i osoby prvních členů statutárního orgánu (výbor nebo předseda společenství vlastníků).

Rozhodne-li tedy vlastník domu a pozemku o privatizaci bytů, dalším krokem musí být zaměření podlahových ploch jednotlivých bytů a nebytových prostor. Společné prostory (sklepní kóje, chodby, schodiště, kočárkárny, balkony, lodžie, terasy apod.) se nezaměřují.

Na základě zjištěných výměr podlahových ploch bytů se vypracuje prohlášení vlastníka, které vymezí jednotky a definuje stanovy společenství vlastníků. Prohlášení je nezbytné následně vložit do katastru nemovitostí (správní poplatek-kolek 1 000,-Kč), čímž jednotky v právním smyslu vzniknou.

Vzhledem k ustanovení § 1198 odst. 2. NOZ zamezující převodu jednotek bez vzniku SVJ, je nezbytné po vkladu prohlášení do katastru nemovitostí učinit kroky k zápisu společenství vlastníků do veřejného rejstříku (správní poplatek-kolek 6 000,-Kč), neboť až pravomocným rozhodnutím o zápisu do rejstříku SVJ vznikne. Zde je vhodné upozornit, že oproti předchozí právní úpravě je možné, aby členem voleného orgánu SVJ byla i osoba, která není členem SVJ (tedy vlastníkem jednotky), nicméně způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je pouze ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu § 6 zákona č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání. Statutární orgán je buď jednočlenný (předseda společenství vlastníků) nebo kolektivní (alespoň dvoučlenný výbor).

Po vzniku SVJ je již možné přistoupit k převodu jednotek do vlastnictví členů družstva. Za tímto účelem je třeba uzavřít kupní smlouvy a u bytových družstev vzhledem k ustanovení § 572 odst. 2. ZOK též smlouvu o dalším členském vkladu. Uzavřené kupní smlouvy se následně vloží do katastru nemovitostí (správní poplatek-kolek pro každou smlouvu činí 1 000,-Kč). Vkladem vlastnických práv do katastru nemovitostí na základě těchto smluv je proces privatizace bytů ukončen.

Po dokončení převodů bytů se stává správcem domu společenství vlastníků, vyjma případů, kdy se nepřevedou všechny jednotky, a původnímu vlastníkovi domu neklesne podíl na společných částech pod jednu polovinu (§ 1202 odst. 2. NOZ). Z tohoto důvodů se převedou dodavatelsko-odběratelské vztahy (smlouvy na dodávku služeb, jako např. vody, elektřiny, tepla, odvoz odpadu, úklid, pojištění apod.) z dosavadního vlastníka domu (družstvo) na společenství vlastníků, které založí nový bankovní účet a vypracuje nové předpisy měsíčních záloh pro každého vlastníka jednotky.

Po vzniku SVJ se jeví další existence družstva jako nadbytečná a obvykle se po převodu poslední jednotky přistoupí k jeho zrušení s likvidací, aby dále neodčerpávalo finanční zdroje. O datu zrušení, jakož i o jmenování osoby likvidátora rozhoduje nejvyšší orgán (členská schůze/valná hromada).

 

Z uvedeného tedy vyplývá následující postup, který je nutné absolvovat v případě, že se bytové družstvo či SRO rozhodne převést byty a nebytové prostory ve svých domech do vlastníctví svým členům, resp. společníkům:

Designed by Jerkman a.s. - division IT Copyright ©­2016 Jerkman a.s.