Společenství vlastníků

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Toto je přesná dikce ustanovení § 1194 odst. 1 NOZ. Společenství vlastníků založeno být může, ale také nemusí. Jeho vznik již není automatický, jak tomu bylo podle zákona o vlastnictví bytů.

Kdy a kdo může založit společenství vlastníků

O tom, kdo a kdy může založit společenství vlastníků se v odborných kruzích vede poměrně čilá diskuze, nicméně názor se v podstatě ustálil na následujícím:

  • Jediným zakladatelem SVJ může být toliko původní vlastník pozemku a domu za podmínky, že stanovy uvedl přímo do prohlášení vlastníka o vymezení jednotek.
  • Jsou-li v domě dva vlastníci jednotek, SVJ není možné založit vůbec, ale je možné převést dva další byty.
  • Jsou-li v domě tři vlastníci jednotek, SVJ založit mohou a může se převést jeden další byt.
  • Jsou-li v domě čtyři vlastníci jednotek, SVJ založit musí a do jeho vzniku (zápisu do veřejného rejstříku) není možné převést žádný další byt.
Tento názor vychází v zásadě z následujících ustanovení právních předpisů:
  • § 1166 odst. 2. NOZ;
  • § 1198 NOZ;
  • odst. 5.5.2.3.1.3. Návodu ČÚZK pro správu katastru nemovitostí (do 31.3.2016 viz čl. 3. odst. 1.1.3. pokynu č. 44 ČÚZK);
  • a pouze podpůrně i výkladové stanovisko č. 11 KANCLu (Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti)

Založení společenství vlastníků

Vznik společenství se skládá ze dvou kroků; založení a vznik (stejné jako u korporací). Společenství vlastníků se založí přijetím stanov a vznikne až zápisem do veřejného rejstříku, konkrétně do rejstříku společenství vlastníků, k jehož vedení jsou příslušné rejstříkové soudy. Ze shora uvedeného vyplývá, že společenství může být založeno v podstatě pouze dvěma způsoby, a to:

  • Uvedením stanov do prohlášení vlastníka;
  • Přijetím stanov v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek.

Postup ad 1. se bude aplikovat v podstatě u všech družstev a SRO, která dosud jednotky prohlášením vlastníka nevymezila. Jeho hlavní výhodou je, že se tím lze vyhnout přítomnosti notáře při schvalování stanov (viz § 1200 odst. 3 věta druhá NOZ) a ušetřit tak cca. 8 až 10 tisíc korun.
Postup ad 2. bude nutné aplikovat v případech, kdy již došlo k vymezení jednotek před 1. lednem 2014 a ty byly zapsány do katastru nemovitostí až v roce 2014, nebo vyrozumění katastrálního úřadu o zápisu třetí jednotky do katastru nemovitostí bylo třetímu vlastníkovi doručeno až v roce 2014. V takovém případě totiž již nedošlo k automatickému vzniku společenství vlastníků podle zákona o vlastnictví bytů, neboť ten byl novým občanským zákonem zrušen k 1. lednu 2014. V takovém případě zákon pro stanovy společenství vlastníků vyžaduje formu veřejné listiny, kterou mohou vyhotovit pouze notáři. Tento postup v sobě zahrnuje ještě jedno velké "mínus", a to, že dle ustanovení § 1200 odst. 1 NOZ je ke schválení stanov zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek, což může být problém v případě domů s větším počtem jednotek. Naštěstí je však možné zakladatelské jednání přerušit a pokračovat později, což v praxi znamená, že ti vlastníci jednotek, kteří se k zakladatelskému jednání nedostavili, mohou po dohodě s notářem příjít a podepsat patřičné dokumenty později. Je však nutné upozornit, že takový přístup notáři vidí opravdu neradi a vždy "to stojí" něco navíc.

Vznik společenství vlastníků

Jak je již výše uvedeno, společenství vlastníků vzniká zápisem do veřejného rejstříku. Postup je u obou variant založení stejný. Musí se vyplnit formulář návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku, a to pouze prostřednictvím ne příliš inteligentního "inteligentního formuláře" na webových stránkách http://or.justice.cz. K tomuto návrhu je pak nutné připojit přílohy, kterými jsou:

  • v případě postupu ad 1. prohlášení vlastníka + vyrozumění katastrálního úřadu o jeho zápisu do katastru nemovitostí. V případě postupu ad 2. notářský zápis o zakladatelském jednání;
  • čestné prohlášení členů volených orgánů (členové výboru, předseda společenství vlastníků, členové kontrolní komise apod.);
  • byl-li zvolen předseda/místopředseda až rozhodnutím výboru (nikoli rozhodnutím shromáždění), musí se doložit i zápis ze zasedání výboru o volbě předsedy/místopředsedy (tento zápis nemusí obsahovat úřední ověření podpisů);
  • kolek v nominální hodnotě 6 000,-Kč.
Designed by Jerkman a.s. - division IT Copyright ©­2016 Jerkman a.s.