Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám

Prohlášení vlastníka

Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (§ 1166 NOZ; dále jen "prohlášení vlastníka") je právní úkon, který může učinit vlastník budovy (příp. spoluvlastníci, manželé, oprávněný z práva stavby), ve které mají vzniknout nejméně dvě jednotky (byty, nebytové prostory), z nichž každá se stane samostatnou věcí; tedy předmětem samostatného vlastnictví. Prohlášení vlastníka musí být učiněno vždy, když bude mít vlastník budovy zájem převést vlastnictví alespoň k jedné jednotce. Dle NOZ již neplatí, že prohlášením vlastníka nemůže být jako jednotka vymezen prostor, který nebyl kolaudován jako byt či nebytový prostor nebo není dle platného stavebního povolení jako byt nebo nebytový prostor rozestavěn (blíže viz. Byt a nebytový prostor). Podle ustanovení § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., lze jako byt nebo nebytový prostor (nebo jejich součást) vymezit i půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, což bylo podle předchozích právních předpisů zcela vyloučeno.

S ohledem na nový způsob stanovení podlahové plochy bytů a nebytových prostor (blíže viz Zaměření bytů a nebytových prostor), již není třeba zaměřovat jednotlivé místnosti, ale postačí zaměřit pouze celkový vnitřní geometrický tvar bytu a z něj vypočítat celkovou výměru podlahové plochy. To se již nyní ukazuje jako velmi výhodné u panelových domů, kde jsou jednotlivé typy bytů geometricky identické. Lze tak snadno provést pouze tzv. rozdílové zaměření, kterým se zjistí přesná výměra pouze několika typických bytových dispozic (tzv. referenční byty) a u ostaních, dispozičně identických bytů v domě, se provede pouze doměření vnějších stavebních změn (např. přístavba předsíně do bývalé společné chodby). U bytů, ve kterých žádné stabvební změny realizovány nebyly, se již zaměření neprovádí, přičemž výměra se převezme ze zaměření referenčního bytu. Tento postup sice výrazně zaměřování urychluje, nicméně obvykle nelze použít u cihlových činžovních domů, kde je většina bytů geometricky odlišná. U těchto domů je tak oproti minulosti zaměření poněkud složitější, neboť je nezbytné zjištovat výměru jednotlivých místností tak, jako "po staru", a k tomu ještě zjistit přesným zaměřením plochu zastavěnou vnitřními stěnami.

Vzhledem k nynějšímu odlišnému chápání pojmu jednotka, je možné do jednotky zahrnout více bytů a nebytových prostorů. Zjednodušeně řečeno, si lze jednotku představit jako "krabici", do které je možné vložit více věcí; byt nebo více bytů, nebytový prostor nebo více nebytových prostorů, právo výlučného užívání některých společných částí a povinně podíl na společných částech. "Slepením" těchto krabic dohromady se pak vytvoří prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

Podle ustanovení § 1161 NOZ již není podíl na společných částech přináležející k jednotce striktně vázán na výměru podlahové plochy bytu, ale lze jej stanovit se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné. Není-li tohoto způsobu využito platí, že podíly jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Při stanovování podílů na společných částech jinak než v závislosti na podlahové ploše bytů nebo jako stejné, je však nezbytné mít na zřeteli ustanovení § 1162 NOZ, které dává vlastníkovi jednotky právo domáhat se změny tohoto určení, pokud se okolnosti změnily tak podstatně, že určení jeho podílu na společných částech je zjevně nespravedlivé.

Má-li dojít na základě shora uvedených postupů k vymezení pěti a více jednotek, z nichž tři a více mají být ve vlastnictví různých vlastníků, jsou povinnou obsahovou součástí prohlášení vlastníka i stanovy společenství vlastníků (k tomuto tématu blíže viz Založení a vznik SVJ). Tento krok má pak pro společenství vlastníků konstitutivní povahu; tedy dochází tak k založení společenství vlastníků zakladatelským právním jednáním jediného zakladatele (družstvo/SRO apod.). V tomto případě nemusí být pro přijetí stanov přítomen notář. Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením domu a pozemku na jednotky společenství vlastníků, určí prohlášení vlastníka správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.

Poslední povinnou náležitostí prohlášení vlastníka je jeho příloha. Tou musí být půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Zde je vhodné zdůraznit, že v půdorysných schématech již nesmí být u jednotlivých bytů uváděn pojem "jednotka" ale "byt" nebo pojmenování "nebytového prostoru" (např.: kancelář, obchod apod.), neboť jak jsme již sami měli možnost zjistit, některé katastrální úřady toto pečlivě kontrolují a považují to za chybu, pro kterou mohou návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí zamítnout. Návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí je zatížen správním poplatkem ve výši 1 000,-Kč (kolek).

Designed by Jerkman a.s. - division IT Copyright ©­2016 Jerkman a.s.