Smlouva o výstavbě bytů

Smlouva o výstavbě se uzavírá v případě, kdy se plánuje výstavba nových bytů tzv. "na zelené louce" a na úhradě nákladů s výstavbou spojených se podílí více osob, nebo v případě zamýšlené realizace půdní vestavby nebo střešní nástavby v domě, ve kterém již byly vymezeny jednotky. Smlouvu o výstavbě uzavírá často též stavebník s vlastníkem (zejména bytovým družstvem nebo SRO) v případě půdní vestavby nebo střešní nástavby v domě, kde sice jednotky dosud vymezeny nebyly, avšak dosavadní vlastník má v úmyslu tak učinit v průběhu, nebo ihned po dokončení výstavby.

Zde je však třeba upozornit na skutečnost, že je nezbytné odlišovat smlouvu o výstavbě uzavíranou podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (ZOVB) a podle občanského zákoníku účinného od 1. ledna 2014 (NOZ). Nezbytnost tohoto rozlišování vyplývá z ustanovení § 3063 občanského zákoníku, který zamezuje "smíchání" jednotek vymezených podle ZOVB a jednotek vymezených podle NOZ. Nutnost tohoto zamezení vyplývá ze vzájemné neslučitelnosti pojmů jednotka podle ZOVB a NOZ. Legální definice pojmu jednotka podle ZOVB byla de facto synonymem pojmu byt či nebytový prostor nebo rozestavěný byt či rozestavěný nebytový prostor (§ 2 písm. h). Tzn. že jako jednotka mohl být vymezen právě jenom byt či nebytový prostor, který jako takový byl zkolaudován. Obdobně pak jako jednotka mohl být vymezen rozestavěný byt či rozestavěný nebytový prostor, který byl takto označen pravomocným stavebním povolením.
Nový občanský zákoník tuto závislost bytu či nebytového prostoru na jakémkoli úředním dokumentu zcela zpřetrhal a ponechal toto určení na výlučném uvážení vlastníka nemovité věci (pozemku na kterém je postavena budova). K tomu NOZ umožnil, aby pojem jednotka fungoval jenom jakýsi "obal" který v sobě může ukrývat vícero bytů čí více nebytových prostorů, případně další práva. V současnosti je tedy možné, aby se jednotka skládala např. z pěti bytů a dvou nebytových prostorů a zahrnovala v sobě právo výlučného užívání jedné nebo více společných částí. Toto však podle ZOVB bylo zcela vyloučeno, neboť jednotka byla právě jenom synonymem bytu či nebytového prostoru. K tomu není od věci připomenout, že vedle pojmu jednotka se lišil i pojem příslušenství bytu dle ustanovení § 121 starého občanského zákoníku (blíže k tomuto tématu viz Vysvětlení pojmů).

Tyto skutečnosti a některé další tak vedou k větvení právních konstrukcí, jež jsou využívány v případech výstavby nových bytů, tedy o případ:

Designed by Jerkman a.s. - division IT Copyright ©­2016 Jerkman a.s.