POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.

Smlouva o výstavbě

Smlouva o výstavbě je vymezená §17 a násl. zák.č.72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) a je určena pro definování právního vztahu mezi vlastníky - stavebníky jednotek v jednom domě (ať už zkolaudovaném či ve výstavbě) v průběhu výstavby nových jednotek či úpravy společných částí domu. Z toho vyplývá, že se nejedná o smlouvu inominátní a je proto nezbytné pro výstavbu nových jednotek v domě s jednotkami použít právní vztahy založené právě smlouvou o výstavbě podle §17 zákona o vlastnictví bytů, jinak by s ohledem na ustanovení §51 Obč.z., resp. §269 odst.1. odst.2. Obch.z. a §13 odst.3. věta třetí zák.č.72/1994 Sb. byla pro svůj rozpor se zákonem neplatnou. Toto neplatí jedná-li se o družstevní bytovou výstavbu.
Kromě obecných zákonných náležitostí, jako jsou vypořádání vztahu k pozemku, stanovení podílů na společných částech, určení nových jednotek a společných částí po realizaci výstavby apod., by smlouva o výstavbě měla obsahovat i další ujednání, která vymezí vztahy při samotné stavební činnosti. Za důležitá ujednání považujeme stanovení termínu výstavby, denní doby provádění prací, pojištění stavebníka proti škodám způsobených třetím osobám, finanční záruky po dobu odkrytí střechy, připojení staveniště k médiím přes vlastní měřiče a některá další.
Za důležitá ujednání z hlediska účetního považujeme stanovení výše hodnoty protiplnění stavebníka za poskytnuté prostory k výstavbě, a to vždy v penězích (i v případě nefinančního) a zároveň určení výše hodnoty stávajících společných částí. Toto je důležité z několika důvodů, a to, pokud někdo zhodnocuje majetek k němuž máte jakýkoli spoluvlastnický podíl, pak stejný podíl na výši takového zhodnocení je Vaším daňovým základem (a to i když je takové plnění dle §4 odst.1. písm. zi) Zákona o daních z příjmů od daně osvobozeno). Dále vzhledem k ustanovení §13 odst.1. zák.č.72/1994 Sb. nebude-li určena hodnota podílu na výstavbě stávajících vlastníků jednotek, museli by se podle svých spoluvlastnických podílů finančně podílet na stavebníkem vykonaných pracech na společných částech domu.
Smlouvu o výstavbě často předchází uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Důvod je prostý. Investor - stavebník v době, kdy se projednávají podmínky uzavření smlouvy o výstavbě ještě nemůže vědět, jaké další investice výstavba vyvolá (zajištění parkování, zpevnění základů, konstrukce podlah nových bytů, požadavky památkářů apod.), případně zda-li příslušný stavební úřad vůbec stavbu povolí. Smlouva o smlouvě budoucí je tedy vhodným řešením jak investorovi poskytnout prostor na ověření situace a zároveň mu dát možnost beztrestně (zdarma) od smlouvy odstoupit v případě, že stavbu nebude možné zrealizovat z důvodů na straně jakékoli třetí osoby (je nutné si uvědomit, že investor již v průběhu této přípravné fáze bude mít nemalé finanční výdaje). Při uzavírání smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě, však již musí být pevně nastaveny pravidla samotné smlouvy o výstavbě. Za trvání smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě investor již podniká takové kroky, které vedou k vydání rozhodnutí o umístění či povolení stavby (vpracování projektové dokumentace 1., 2. či 3. stupně, získání stanovisek od orgánů státní správy a dotčených osob) a je proto nutné mu poskytnout veškerou nutnou součinnost, zejména udělením plných mocí k jednání s úřady.
Smlouva o výstavbě pak podléhá vkladu do katastru nemovitostí (který po kolaudaci zapíše nové jednotky jako vlastnictví stavebníka, případně na základě čestného prohlášení o stupni rozestavěnosti jako vlastnictví stavebníka k rozestavěným jednotkám) a jako taková je pečlivě zkoumána, přičemž její vklad může být katastrálním úřadem zamítnut i z důvodu drobné chyby (smlouva o výstavbě se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem, a její zápis je proto zatížen správním poplatkem ve výši 500,- Kč.). Zároveň je-li smlouva o výstavbě sepsána nesprávně z obchodního hlediska, stávající vlastníci jednotek (stejně jako investor sám) mohou "hořce splakat nad výdělkem". Tento důvod by měl být dostatečným motivem k tomu, aby jste si při uzavírání smlouvy vybrali odborníka na tuto problematiku, přičemž zde musím upozornit na skutečnost, že osoba pouze s právním vzděláním bez hluboké znalosti této konkrétní problematiky rozhodně není správnou volbou.